dr Artur Górski

Poseł na Sejm RP

Warszawski Fundusz Regulacji Własności

Czesław Bielecki, kandydat na prezydenta Warszawy zaproponował rozwiązanie zabagnionej sytuacji własnościowej w Warszawie, związanej z obowiązywaniem tzw. dekretu Bieruta. Jest autorem pomysłu instytucji finansowej (jej projekt opracowali uznani prawnicy, w tym były minister Skarbu Państwa Andrzej Mikosz) – Warszawskiego Funduszu Regulacji Własności. Ma to być skuteczny instrument rozwiązujący problem roszczeń warszawskich, który dotyczy nie tylko byłych właścicieli i ich spadkobierców, ale także lokatorów, którzy przez roszczenia nie mogą wykupić mieszkań czy dzieci, które uczęszczają do nieremontowanej szkoły, w którą gmina nie inwestuje środków w związku z ujawnionymi roszczeniami do gruntu.

Bierutowski Dekret pozbawił Warszawiaków własności domów i gruntów, przekazując nieruchomości osób prywatnych i prawnych na rzecz Skarbu Państwa. Tak jak nie przeprowadzono reprywatyzacji w skali kraju, tak również wciąż nie rozwiązano spraw własnościowych w Warszawie. Aktualnie ponad 16 tys. wniosków o zwrot nieruchomości czeka na rozstrzygnięcie w drodze administracyjnej lub sądowej, blokując możliwość rozwoju Miasta. Choć co roku jakieś nieruchomości są zwracane, często z wykupionymi mieszkaniami lub zajmowanymi przez lokatorów, to zdarzają się wypadki wątpliwe od strony prawnej. Niemniej wiele działek nie może być zwróconych, gdyż po wojnie je zabudowano, lub sprzedano osobom i podmiotom, które nabyły je w dobrej wierze. Miasto natomiast dysponuje ograniczonym zasobem gruntów gminnych, które mogłoby ofiarować jako grunty zamienne, nie dysponuje też środkami, aby wykupywać za gotówkę roszczenia, a w każdym razie nie przejawia woli, by to czynić.

Projekt zaproponowany przez Czesława Bieleckiego ma uporządkować bałagan własnościowy po PRL-u i pierwszych latach transformacji. Ma rozwiązać problem zadośćuczynienia usprawiedliwionym roszczeniom warszawiaków, umożliwić rozwój miasta i efektywne zarządzanie majątkiem komunalnym. Nie tylko zaspokoi roszczenia, ale także „zdejmie” je z gruntów i powojennych budynków, uwalniając możliwość wykupu mieszkań przez lokatorów, czy remontu przez gminę budynków użyteczności publicznej, choćby niektórych szkół warszawskich.

Warszawski Fundusz Regulacji Własności, który ma powołać miasto pod rządami Bieleckiego, ma być instytucją powierniczą, funduszem, który będzie realizował dwa cele:

1. Będzie prowadził postępowania mające na celu uregulowanie tytułu prawnego do nieruchomości;

2. Wyemituje papiery wartościowe, które – zabezpieczone na nieruchomościach wniesionych do Funduszu – będą miały na celu zaspokojenie roszczeń tak znanych jak i nieznanych dzisiaj osób uprawnionych.

Mechanizm będzie prosty, znany, choć nowatorsko zastosowany. Miasto utworzy fundusz inwestycyjny zamknięty („Fundusz”), dla którego – wybrane w drodze otwartego postępowania przetargowego – towarzystwo funduszy inwestycyjnych („tfi”) będzie organem zarządzającym. Miasto wniesie do Funduszu nieruchomości wolne od roszczeń dekretowych – dla zaspokojenia roszczeń osób, których nieruchomości nie mogą zostać w żaden sposób zwrócone (budynki użyteczności publicznej, drogi, grunty zabudowane po wojnie). Ponadto do Funduszu zostaną wniesione nieruchomości obciążone roszczeniami dekretowymi, o ile uprawnieni z tytułu tych roszczeń wyrażą zgodę na ich zamianę na papiery wartościowe emitowane przez Fundusz.

Statut i wewnętrzne regulaminy działania Funduszu zostaną opracowane przez zespół prawników pracujących na rzecz Miasta i tfi, które zostanie wybrane jako zarządzające Funduszem. Fundusz będzie działał niezależnie od Miasta, jako instytucja finansowa zarządzana przez tfi i podlegająca nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego. Uprawnienia Miasta w stosunku do Funduszu regulować będzie statut i będą one wynikać z przepisów ustawy o funduszach inwestycyjnych.

Jednocześnie z przygotowaniem koncepcji działania Funduszu zostanie przeprowadzona inwentaryzacja zarówno roszczeń zgłoszonych (wniosków) pod adresem Miasta jak i nieruchomości podlegających przepisom Dekretu; wraz z wyceną przez rzeczoznawców majątkowych tychże nieruchomości na potrzeby ich wniesienia do Funduszu.

Co najważniejsze, żadne prawa nabyte w dobrej wierze nie będą naruszone. Mechanizm nie naruszy także praw osób nieznanych z miejsca pobytu czy nieżyjących (ofiary II wojny światowej). Zmiany ustawowe dotyczące reprezentacji tych osób w postępowaniach cywilnych i administracyjnych nie wymagają uzgodnień politycznych. Dotyczą one jedynie nieznacznej zmiany przepisów regulujących instytucję kuratora spadku i kuratora dla nieznanych z miejsca pobytu. To pozwoli uregulować jeden z największych problemów Warszawy – wprowadzenia przepisów, które pozwolą utworzonemu przez Warszawę Funduszowi występować w charakterze kuratora dla osób, które nie mogą brać udziału w postępowaniu (zginęły na wojnie, zmarły, nie jest znane ich miejsce pobytu), w celu ostatecznego zakończenia postępowań i uzyskania przez Fundusz zdolności zarządzania majątkiem, do którego tytuł formalnie przysługuje dzisiaj Miastu, ale faktycznie korzystanie z tego tytułu może być dla Miasta bardzo niebezpieczne. Jednocześnie, ze względu na możliwość skorzystania przez Skarb Państwa z prawa kaduka (dziedziczenie przez Skarb Państwa spadków dla których brak spadkobierców), skorzysta na tym działaniu także Państwo. W każdym razie bez tej małej zmiany legislacyjnej Fundusz będzie w stanie rozwiązać kwestię ok. 60 proc. roszczeń, zaś z tą zmianą wszystkich, a wraz z ich zaspokojeniem utraci rację bytu i dalszego funkcjonowania.

Znani i aktywni wnioskodawcy będą mogli skorzystać z powstania Funduszu w ten sposób, że przeniosą nań przysługujące im roszczenia w zamian za obligacje (25 letnie), które będą wprowadzone do obrotu regulowanego na Giełdzie Papierów Wartościowych lub za certyfikaty inwestycyjne. Różnica pomiędzy aktywnymi a nieaktywnymi (dla wszystkich możliwych powodów) uprawnionymi jest taka, że aktywni będą mogli przenieść roszczenia w zamian z obligacje, mające już określoną wartość a nieaktywni, którzy może w przyszłości się zgłoszą, otrzymają certyfikaty inwestycyjne, wydane za nieruchomość (w proporcji w jakiej jej wartość nie była obciążona roszczeniami osób, które dostały obligacje), o wartości zmiennej i niepewnej. Możliwość wprowadzenia obligacji Funduszu do obrotu regulowanego jest warunkiem koniecznym dla przeprowadzenia całej transakcji. Osoby uprawnione z dekretu uzyskają w ten sposób instrument, który będzie miał realną wartość. Zabezpieczeniem spłaty obligacji będzie majątek nieruchomy wniesiony przez Miasto Warszawę do Funduszu. Warto podkreślić, że z emisją obligacji przez Fundusz nie będzie się łączyć wzrost zadłużenia Miasta, gdyż będą to obligacje odrębnego podmiotu prawa.

Zdaniem prawników i ekonomistów mechanizm ten jest realny, w różnym stopniu korzystny dla wszystkich stron, choć oczywiście nie będący czystą reprywatyzacją. Ta jednak bez stosownej ustawy, której w Sejmie raczej się nie spodziewamy nie może być efektywnie przeprowadzona. Jestem przekonany, że Czesław Bielecki, który od słów woli czyny, z charakterystyczną dla niego determinacją zrealizuje ten projekt – jeśli zostanie Prezydentem Warszawy.

dr Artur Górski